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炒股配资在线 多地发布存量房收储细则,能否搅动一潭池水
发布日期:2024-09-25 12:51 点击次数:200
记者吴抒颖广州报道存量商品房的收购正在提速。
今年7月底召开的中共中央政治局会议强调,要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策,坚持消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
而商品房收购用作保障性住房,在此之前已有铺垫。
自今年4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”后,存量商品房收购为各方所期待。5月17日召开的全国切实做好保交房工作会议上再次明确,商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
此后,各地加速布局。目前,已经有多座城市出台存量商品房的收购细则。据中原地产研究院统计,截至7月30日,全国各地已经有超过60个城市出台了各种内容的地方政府或者国企收购存量住宅、用作保障房的政策,并对收购房源的面积段、收购价格等作出规定。
官方积极的作为之下,市场能否被托起、预期是否会因此被逆转,仍待观察。五折收储?
存量商品房收购的政策密集发布,资金配套也已陆续匹配落地。
“517”新政中就提到,央行设立3000亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。
在此期间,各地政府也在陆续出台细则,部分城市也有一定成效。
在这些城市之中,福州是走得较远的城市。据福州安住发展有限公司副总经理潘景之近期透露,作为国有企业,福州安住承接了福州市收储存量房转作保障性租赁住房的重任,目前已经收购了约5000套存量住房。房源分散于鼓楼、台江、晋安、仓山,覆盖106个小区,计划明年内分多个批次装修入市,为市民提供优质的租住服务。
如何确定收购的房源与价格?
根据中指研究院统计,各地对存量商品房收购的房源大致要求是已取得竣工验收备案证明;单套建筑面积要求多在120平方米及以下,部分城市要求在70平方米及以下;房源权属清晰且可交易;周边交通便利、配套设施完善,满足一定车位配比;优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
而在收购价格方面,多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限(土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润),对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。
以广东已经发布存量商品房收购细则的城市佛山为例,佛山要求须同时符合四项条件:用于配售型保障性住房的,单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米,以100平方米以下户型为主;用于保障性租赁住房的,以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
价格方面,可以参考的有沈阳近期发布的细则,其中要求将以同地段保障性住房重置价格为参考,按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格。
华泰证券根据各个城市的细则并参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算,按照保本微利的原则,未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。
一位中型房企投资拓展部的人士在接受记者采访时也表示,按照他们的推算,5折收储将会是一个比较平均、普遍并可以接受的价格。难点在哪?
存量商品房收购用于保障性住房的建设,被认为是“去库存”的重要方向。从房企的反馈来看,多数房企对政策的反应偏向保守。
一位龙头房企市场研究部的人士告诉记者,如果是城市能级不错的城市,这类城市5折以上的价格放在市场上也能够卖掉,房企被收购的意向会比较弱;而如果市场价已经到了5折或以下才能出货,这种城市即便有大量存量商品房可以收,官方与企业也会相对谨慎,“因为虽然有中央拨款,但地方也需要配资,还是需要一定的资金而且要考虑后续的运营。”
因此,收储虽然在一定程度上能够降低存量规模,但能否带动市场情绪仍待观察。这其中,房企主要关注的是,整体的收购规模仍然较小。根据央行发布的数据,截至今年6月底,3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。
上述龙头房企人士分析称,“收储的总规模目前来看还是比较低,而且收购条件也很难匹配上,很多要求70平方米左右,这两年房企这产品都不太多,属于非主流产品。龙头房企就更少涉及了。”
可供对比的是,以收储启动较早的郑州为例,郑州目前存量房收购的名单中多数是公寓产品,例如宝能中心、华润置地旗下的时代广场等。
但是,在收储的过程中,房企也在相应发掘一些机会。一家头部房企代建板块的人士告诉记者,“虽然收购的规模我们认为是杯水车薪,但是也会关注代建是否有合作的可能,也有项目在谈。因为多数国企收回来,他们并不匹配开发的能力。”
从市场各方反馈来看,存量商品房的收储虽然还有一些操作上的难点待突破,但整体的进程仍将加快。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,下半年“收储”的步伐肯定会加快,后续也会推动再贷款3000亿元额度的落地。
中指研究院市场研究总监陈文静则分析称,短期来看,各地回购存量商品房作为保障性住房的进度或加快,持续的资金落位有望进一步修复市场预期。“保交房”力度不减,保障购房人合法权益,将进一步缓解居民对于期房交付的担忧。
而随着预期逐渐好转炒股配资在线,市场也有望迎来一些积极的变化。陈文静续称,下半年随着宏观政策加力、“去库存”工作提速、各地房地产供需政策持续调整优化,二手房市场有望保持较高活跃度,在高基数效应减弱影响下,预计新房销售下行态势将放缓,同比降幅将有所收窄。